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团队打造高效联合办公场景,纳什空间突围联办寒冬率先盈利
http://rawatayu.com房讯网2019-9-4 9:09:00
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[提要]快速走红、猛烈竞争、分化洗牌,在联合办公领域待了6年的张剑,比多数人更能感受到行业的冷暖交替。

  快速走红、猛烈竞争、分化洗牌,在联合办公领域待了6年的张剑,比多数人更能感受到行业的冷暖交替。

  2014-2015年间,国内联合办公空间(含孵化器)的数量从50家发展到2300家,翻了46倍,最疯狂的2016年,数字超过了4200家。

  可惜,万人追捧过后,行业迅速降温洗牌。VCSaaS的数据显示,2018年至2019年3月,联合办公品牌减少约40个,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占比达28.1%。

  行业在迅速分化,一边是联合办公巨头WeWork在争议声中即将上市,一边是国内头部玩家们,正努力撕掉“二房东”的标签。

  张剑所创办的纳什空间,便是变革中的一员。从望京一个空置8年的废弃游泳池开始改造,截至目前,纳什空间的空间运营规模超过100万平米,累计服务企业超2.6万家。

  3月,纳什空间获批联合办公行业首单ABS,发行规模为2亿元人民币,成为“寒冬”中业内第一家“吃螃蟹”的企业。

 

  

张剑

  张剑说,人和公司都要在低谷中磨炼出来,行业发展到后面,凑热闹的渐渐消失,留下来的一批才是真正想做事的。

  以下根据张剑采访整理:

  靠服务增值,延长企业发展周期,

  2009年,我开始创业,做地产投资,可是小公司运作太麻烦了,选址、装修、买家具,相当累。所以,2013年创办纳什空间后,我们定位于给小型创业公司服务,推出首款产品“超级工作室”,给小企业提供独立办公的空间,这也是我们至今在做的产品。

  2015年,我们进行了一轮新的融资,当时WeWork的模式讨论度很高,于是团队将原本计划迟些上线的联合办公项目,提前布局了。

  我们随后尝试了新型的商业办公综合体,将餐饮、健身等业态与办公场景相结合,北辰世纪中心是个典型例子。另外还延展了园区里的办公场景,与中粮生态谷落地产业园项目。

 

  

北辰世纪中心

  近两年,越来越多大企业客户开始接受联合办公的形态,京东、腾讯、美团、顺丰等都是纳什空间的客户。总体来看,我们的产品对应企业发展周期,尽管仍主要基于小企业客户提供服务,但内涵已扩展至个人企业、中小型创业公司和大企业的分支机构。目前大企业分支机构的入驻比例,约占总数的四分之一。

  对企业而言,他们的需求就两大类:

  一是能不能帮他们赚钱、拉融资、拉客户,这是关乎生存的首要任务。

  二是能不能帮他们省去所有事情,省成本、省精力。

  纳什空间是从“省”的角度切入的。过去企业想在一个城市新开办公室,基本需要半年,前两个月都花在找房和装修上,而后折腾招人的事,对小企业来说,考虑能租多大地方是最难的,选址不好,员工也不愿意去。入驻联合办公可以解决效率问题。

  把该省的钱和时间省下来,而后我们想办法给企业客户做增量。比如,纳什空间和北京银行等都有合作,为企业客户对接各种金融服务。小企业融资难是公认的问题,但具体到银行层面该怎么落实解决,大家都一头雾水。我们可以在这个过程中起到重要作用,消化政策,减少无效沟通,帮客户谈最好的条件。

  中国的企业征信是大问题,怎么把好的金融资源对接优质客户,怎么定义优质客户,这块我们联合芝麻信用仍在探索。政务类服务也一样。其实政府有许多激励和补贴制度用于优秀企业扶持,不少企业符合条件但完全不知道。

  我们的客户里,有一家名叫先声互联的公司,做智能语音交互,AI技术能力强,纳什帮他们申请到了大约30、40万的政府补贴,但他们之前都不清楚有这个资金项目。

  基于“空间即服务”的理念,纳什空间提供的服务可分成两块——

  一,是与空间相关的直接服务,例如智能办公、视频会议、云打印,以及日常的保洁维修等。

  二,是与企业相关的延展性服务,比如工商采纳税、融资等各种资质和补贴项目。这部分,我们组建了专门的企业服务专家团队,有几十人规模,分布在不同城市。

  企业服务往大了说,太多类目了,我们不可能什么都做。因此,一些比较成熟的服务模块例如社保,我们选择与外部机构合作。自营层面,从纳什资本、纳什政务、纳什学院到纳什企服,我们会先选几个方向建立品牌知名度。

  如何判断一项服务是否值得提供?我们暂无标准答案,但会有几条原则:首先,得是最受企业客户青睐的;其次,要与纳什空间的联合办公基因相配合;最后,市场成熟度也很重要。市面上没有成熟的团队或方案,我们就必须自己做。

  比如政务服务中的注册,看上去简单,其实复杂。仅北京而言,每个区的窗口管理和要求都不一样,政策还经常发生阶段性变化。我们尝试外包该项服务,最后的结果就是客户不满意,这势必给我们带来口碑影响。

  精细化运营,从一把椅子开始

  纳什空间的自我定位,是面向未来的办公基础设施。

  所有的基础设施,都有降成本的目的,可以归结三个层面的概念,第一层是物理空间,第二层是服务,第三层是数字化的基础设施。未来联合办公会是和物联网联系最紧密的行业,从进门的人脸识别开始,所有业务都在智能办公体系内。有了数字化的基础,反过来又会对服务、空间起到优化作用。

  关于空间和企业服务的关系,不能本末倒置。做空间的,连空间的问题都没解决好,专注解决企业服务的问题,那就变成天使投资人之类的角色了。

  空间的基本服务是否及时、健康安全是否有保障、智能化做得好不好,这些是最起码的事。

  我们是按乐高的思路,把底层的基础模块做到标准化,而后往上叠加服务。就像睡觉最重要的是枕头,办公最重要的是什么?是一把椅子。

  很多人不知道,对财务和销售人员来讲,一把椅子有什么区别?其实不同工作场景的员工,需求是不同的。

  财务人员可能一坐就是一整天,销售岗位例如汽车销售经常外出,待在椅子上的时间可能就1、2个小时,还得不断站起来处理问题。坐的时间越长的椅子,硬度得更硬,太软坐太久对腰椎会有损伤。

  我们会去日本、美国等地考察参观,发现越往发达国家和地区走,办公理念的先进程度和要求越高,这背后是供应链、研发能力、标准化模块的持续投资。像WiFi的配置,接个路由器,每家公司都会,但要考虑怎么做到网络信号的全覆盖和稳定性。路由器应放在房间的哪个位置,一个房间或多个房间配备多少个路由器,这些是看不见的标准化运营,但最后出来的效果截然不同。

  我们不认为办公环境需要花里胡哨,填充很多为设计而设计的东西,太乱的色彩让人待着难受。办公室应该是人修行的道场,人的气场决定了工作是否高效、愉悦。要做到这一点,背后需要经历复杂的方案设计和论证。

  目前,公司主打装修服务的柯布工装品牌,有几十人的团队在运作,它实际是我们把自己的场地服务好后,能力溢出的产品。

  会有人说,做办公室设计装修,我找设计公司不就可以了。但只考虑设计还不行,设计的目的、能解决什么问题才是最重要的,而这需要从长期的运营及与客户沟通中体会出来。有些答案,客户能给你,有些他们给不了,因为他们没有见过什么是好的办公方式。

  一个人需要多大的办公空间,无非分几档的问题,但公司是很复杂的,会有N种组织架构。强势的老板,一个人的办公室就可能占公司整体面积的三分之一,有的老板不需要办公室,只需要安排一个工位,还有的公司有多名合伙人。即便同样100人的公司,不同岗位的占比各不相同,部门所需的面积和办公方式上就有巨大差别。

  不光提供办公空间,我们想成为未来办公方式的倡导者,坚持我们认为正确的东西。灯碧辉煌的效果、大理石之类的元素,我们觉得没有必要,但一把好的椅子不能省。我们希望把这样的理念传达给更多企业,对企业生产率的提升也会有帮助。

  弯路不可避免,三年内会跑出中国的WeWork

  我们也走过一些弯路。

  例如,我们是业内最早做办公社交App的玩家,曾将其作为重点项目大举投入,想沿着社交做很多布局。很快,我们发现线上办公社交需要花很多精力,并且很难做起来,毕竟圈内的人太少。尽管客户有需求,但他们有微信、脉脉等更好的替代产品。

  弯路不可避免,但也不全是坏事,弯路可以帮助我们确定什么是对的。

  现在整个行业仍处于同质化阶段,我们与友商们最大的差别和优势,在于产品形态,是“独立+联合”的模式。其他维度,好与坏没有具象的评判标准。今年,超级办公室正在做3.0版本的升级,就像iPhone从1到10那样,我们也在不断迭代和改变产品。

  增长方面,由于整体市场环境并不太好,我们正在转向存量激励,服务的客户数量将不断增长,今年服务客户数量将超3000家,但面积规模不会增加太多。目前,我们北京公司已经盈利,集团预计到年底基本实现盈利。

  非工位收入的占比一定会逐渐增大,但这是个长期的过程。从商业模式上讲,我们做的是服务业,很多服务收入是整合在一起的。

  外界看行业,往往带着从众心理,前年还在说联合办公好得不得了,第二年就唱衰了。其实看联合办公的发展,关键在于有没有真需求、真痛点。

  毫无疑问的一个趋势是,人工成本会越来越高,同时企业的组织架构会越来越小,越来越灵活分散,他们需要办公平台提供服务支撑。

  无论哪个行业,市场环境的变化都是波浪式的。市场好的时候难分胜负,一圈低谷下来,扛不住的团队就趴下了。竞争是残酷的,要能生存下来,能力就提升了一大步。

  我们对大周期看得很清楚,对短期存在的问题也有预判。联合办公发展到越后面,凑热闹的会淘汰,留下来的一批才是真正想做事的。在此基础上,并购整合的趋势出现,形成规模效应。最后的格局是一家、两家还是三家,这也不好说。

  WeWork即将上市,对国内联合办公行业而言,这是提升公众对行业认知度的好事。有多少公司可以在年亏近20亿美金的情况下,拿到百亿估值?这样的高估值背后,其实代表大家对行业发展前景的预判。

  按我的理解,WeWork做的是美国客户的全球化,纳什空间目前做的是中国客户的全国化,未来会是中国客户的全球化。

  好在,中国做联合办公市场体量足够大。我想未来三年,国内一定会跑出一家能与WeWork对抗的企业,尽管目前国内玩家的融资和估值情况还相差较远,但最后拼的不是谁钱多,而是团队能力及对中国客户的理解。

  本土玩家理解中国客户的需求,调节产品、市场策略是很快的,外企的国际化体系决定了他们需要考虑全世界客户。比如,WeWork会提供啤酒,在国外的场景下符合用户需求,但在中国,大部分企业显然没有这个需求。

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